La resaca del ladrillo, ocho años después. Los bancos acumulan créditos de dudoso cobro y más de 500.000 viviendas nuevas continúan sin venderse.

¿Ha digerido la banca el festín urbanístico? Pese a experimentar una “mejora”, según el Informe de Estabilidad Financiera del Banco de España (primer semestre de 2016), el índice de morosidad en los créditos concedidos al sector de la construcción y las actividades inmobiliarias alcanzó el 28,3% en diciembre de 2015. En el resto de empresas -excluidas los bancos y las dedicadas al negocio del ladrillo- el porcentaje de morosidad es muy inferior (12,1%). Para chequear el estado de salud de la banca, una de las pistas que puede seguirse es la de los activos adjudicados o recibidos por las entidades financieras en concepto de pago de deudas. Valorados en 84.000 millones de euros (diciembre de 2015), en el 37,6% de los casos corresponden a suelo; en el 25% a edificios terminados; en el 22,3%, a adquisiciones de vivienda y en el 5%, a edificios en construcción.

El documento del Banco de España suma asimismo el total de los activos “dudosos” en el balance de los bancos y los adjudicados a estos en pago de deudas: 213.000 millones de euros al cierre de 2015. La autoridad bancaria los califica como “activos improductivos” que no generan ingresos en la cuenta de resultados y además hay que financiar. ¿Cuál es su relevancia? “Representan un porcentaje significativo del activo total de los bancos en su negocio en España, reducen la generación de beneficios y son una rémora para el aumento de la solvencia de las entidades”, explica el Informe de Estabilidad Financiera. El organismo supervisor recuerda además que un 48,7% de los créditos refinanciados y reestructurados por las entidades se hallaban en situación de “dudoso” al terminar 2015.

A partir de los datos facilitados por las entidades financieras a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), el diario El País ha informado del peso de los créditos de “dudoso” cobro en el balance de los seis principales bancos. Lidera la ratio en el primer semestre de 2016 el BBVA, con un 65,2% de préstamos “dudosos” sobre el total de créditos destinados a la construcción y promoción inmobiliaria. La segunda posición la ocupa el Santander (64,9%), seguido de Bankia (63,5%), que transfirió la mayoría de créditos e inmuebles a la SAREB en los años 2012 y 2013; En el caso del Banco Popular, el porcentaje se situaba en el 59,6% en junio de 2016. Caixabank (39,4%) y Sabadell (34,8%) completan el listado. En valores absolutos, la entidad con más activos de dudosos cobro vinculados al ladrillo es el Banco Popular (8.971 millones de euros), seguido del BBVA (5.599 millones), Banco Santander (4.128 millones), Caixabank (3.541 millones), Banco Sabadell (2.989 millones) y Bankia (617 millones).

Si el balance de los grandes bancos acusa notablemente la resaca, un recorrido por el territorio español permite constatar los efectos de la “burbuja” en el sector inmobiliario. El “Informe sobre el stock de vivienda nueva” del Ministerio de Fomento calcula que 513.848 viviendas nuevas permanecían sin vender a finales de 2015. Sin embargo, la punta más elevada en la estadística se produjo un año después del inicio de la crisis, en 2009, con 649.780 viviendas nuevas en stock. A finales de 2015 las autonomías que encabezaron la ratio fueron el País Valenciano (95.110 casas nuevas en stock), Cataluña (80.372) y Andalucía (79.042): entre las tres suman el 49,53% del total estatal. Por provincias, las que presentan un porcentaje superior sobre el acumulado estatal son Alicante (8,42%), Barcelona (8,34%), Madrid (8,2%) y Castellón (5,18%). Otro dato de interés es el porcentaje de viviendas nuevas sin vender sobre el parque total, que en España se sitúa en el 2%. Si se toma como referencia su parque, las tres autonomías con mayor acumulado son La Rioja, Castilla-La Mancha y Murcia.

Ocho años después de que reventara la “burbuja”, los precios de la vivienda en España experimentan actualmente una “recuperación”, según los especialistas. En el blog “Mercado y política de vivienda”, el vocal del Consejo Superior de Estadística del INE y miembro de “Economistas frente a la crisis”, Julio Rodríguez López, explica regularmente las tendencias del sector inmobiliario. En un artículo publicado el 17 de julio, Rodríguez López constata que en el primer trimestre de 2016 los precios de la vivienda en España se incrementaron en un 6,3% respecto al año anterior, más del doble que el aumento de los países de la Eurozona (3%). En los tres primeros meses de 2014 los precios de la vivienda en el estado español alcanzaron el mínimo. A partir de ese punto de inflexión, el crecimiento acumulado en los dos años posteriores (hasta el primer trimestre de 2016) fue del 8%. Sobre el despegue de la construcción, el expresidente del Banco Hipotecario y de Caja Granada destaca que las viviendas iniciadas crecieron en más del 40% interanual en 2015, y en los cuatro primeros meses de 2016 respecto al año anterior. “En 2016 las viviendas iniciadas se aproximarán a las 80.000, y la construcción residencial, medida por la Contabilidad Nacional, aumentará por encima del 5%; esta evolución compensará el débil comportamiento de la construcción no residencial”, detalla Julio Rodríguez.

En unos pocos trazos, el miembro de “Economistas frente a la crisis” radiografía el actual estado de cosas: “Se venden bastantes más viviendas de las que se financian, los adquirientes inversores tienen un peso destacado, los nuevos empleos apenas permiten alquilar, la oferta de vivienda para el alquiler es poco variada, los bancos siguen teniendo importantes volúmenes de inmuebles no precisamente provisionados al 100%; el comportamiento del mercado de vivienda en Madrid, Cataluña y el arco Mediterráneo tiene poco que ver con el resto del territorio nacional y la política de vivienda está ausente”. Con los datos de los precios al alza –de compraventa y alquiler-, la expansión constructora, el Euribor en valores negativos entre febrero y mayo de 2016 y los raquíticos intereses que abona la banca por los depósitos, Julio Rodríguez se preguntaba el 25 de junio en su blog si está cebándose una nueva “burbuja”. “De momento, no”, responde, pero sí retornan muchos de los tópicos que alimentan el mecanismo. Hay quien menciona, por ejemplo, las nuevas viviendas supuestamente necesarias (100.000 nuevas al año, según los promotores) o subraya el agotamiento del acumulado de viviendas nuevas en Madrid, pero sin hacer referencia a la oferta de segunda mano.

En noviembre de 2008, en los albores de la recesión, el Seminari d’Economia Crítica Taifa publicó un informe (“Auge y crisis de la vivienda en España” http://informes.seminaritaifa.org/informe-05/) que permite recordar en el largo plazo las dinámicas especulativas. Entre 1990 y 1995 se construyeron en el estado español cerca de 1,2 millones de viviendas; en el siguiente quinquenio (1996-2000), la cifra aumentó hasta más de 1,6 millones de nuevas viviendas. Pero la apoteosis llegó en el periodo 2001-2007, cuando vieron la luz 3,9 millones de viviendas de nueva construcción, de las que sólo el 9,6% fueron de protección oficial. Tampoco la “burbuja” favoreció el alquiler de casas, que según el documento del colectivo Taifa, pasó de representar el 40% en 1960, al 15% en 2001 y –ya en el final del “boom”- el 10% en 2007.

El paroxismo también alcanzó a los precios. Según las entidades de tasación, el precio medio nominal de un piso en 1997 se situaba en los 103.600 euros, pero se disparó hasta los 290.500 euros en 2007. Así, el incremento en una década fue del 277,2%. La década dorada propulsó todos los indicadores de la economía. De las 1,2 millones de personas ocupadas en la construcción (1996), se pasó a 2,5 millones una década después, con rasgos muy marcados como la temporalidad y la siniestralidad. No menos relevante era la industria del ladrillo en el PIB, pues representaba el 11,5% en 1997 y un 17,9% en 2007. Todo ello se reflejaba en los balances: las grandes empresas del sector inmobiliario obtuvieron, entre 2001 y 2005, tasas medias de beneficio que oscilaban entre el 15% y el 20%. No fueron menores los beneficios de los bancos y cajas, remata el informe del colectivo Taifa.

Enric Llopis

Rebelión