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martes, 17 de octubre de 2017

El primer edificio de viviendas en derecho de uso echa a andar en Madrid


eldiario.es

En diciembre empezarán a construirse en el distrito de Usera 17 viviendas cuya propiedad es la cooperativa que la promueve y sus miembros pagan por usar las casas y los espacios comunes como forma de luchar contra la especulación inmobiliaria.

El edificio, que estará construido en madera y proyectado para que tenga el menor consumo energético posible, ha sido consensuado por los cooperativistas, que ya impulsan otra promoción en Vallecas.

Desde el pasado 4 de junio un solar del barrio de Las Carolinas en el distrito madrileño de Usera tiene un nuevo habitante que anuncia lo que ese espacio vacío será en un futuro muy cercano. El nuevo inquilino es un cartel sostenido sobre una estructura de madera que muestra el dibujo de un inmueble en el que varios niños juegan en su patio y unas letras que dicen: "Promoción Las Carolinas. Entrepatios. Cooperativa de viviendas en derecho de uso". Es el primer cartel de este tipo que aparece en Madrid porque también este edificio será el primero que se construya en la capital en el que la propiedad no serán personas individuales sino la cooperativa. Sus miembros pagarán por usar las casas y los espacios comunes. No es un una propiedad al uso, donde cada cual puede vender y alquilar su casa al precio que más le plazca. Ni tampoco es un alquiler porque sus habitantes tienen plena capacidad de decisión sobre todo lo que gira alrededor de las viviendas y todos los espacios comunes del inmueble. Es un edificio de casas en derecho de uso.

"Hemos tenido que hacer y seguimos haciendo mucha pedagogía porque es un modelo que prácticamente no existe aquí", explica Berta Iglesias Varela, de 41 años y miembro de la cooperativa Entrepatios, que nació hace cinco años pero es un proyecto en el que llevan trabajando más de una década. "Mi interés siempre ha pasado por hacer más vivible la ciudad, que se creen lazos cercanos en los barrios y en la comunidad", cuenta la cooperativista, quien subraya que su pertenencia a movimientos ecologistas le hacía plantearse un modo de vida coherente con lo que pensaba, más sostenible y construido desde el consenso y el acuerdo común.

Érika González, de 40 años, otra de las integrantes de Entrepatios, explica cómo es una de las "líneas rojas", la cuestión económica, uno de los tres pilares que definen a la cooperativa, junto con el social y medioambiental: "Yo buscaba también un modelo que cuestionara la propiedad privada y para ello era fundamental encontrar una figura que contribuyera a romper la especulación y la burbuja inmobiliaria". Y esa figura era la cesión de uso.

De la teoría a la práctica
Al grupo de amigos se añadieron arquitectos que comenzaron a poner sobre el papel cómo pasar de la teoría a la práctica para levantar en el centro de Madrid un edificio que generara la menor huella ecológica posible en su construcción y uso. La burbuja inmobiliaria y los altos precios del suelo les hicieron desistir hasta que llegó la crisis económica. "Cuando pinchó la burbuja inmobiliaria, ese pozo negro, para nosotros supuso una oportunidad", recuerda González. Los precios bajaron y al proyecto se unió Logica’eco, una consultoría especializada en cohousing, un modelo de viviendas donde sus habitantes deciden cómo y dónde vivir compartiendo espacios comunes, que les dio el impulso definitivo para empezar a buscar y decidir dónde y cómo serían sus futuras casas.

Pero la búsqueda de suelo no fue fácil. Tras casi un año de negociación, a punto estuvieron de lograr comprar un solar cerca de la estación de Atocha, pero se les escapó. Los precios empezaron a subir de nuevo y lograr el suelo deseado dentro del perímetro de la M-30 empezó a ser imposible.

Al grupo inicial de Entrepatios se fue uniendo más gente, como Javier Pérez, de 33 años, quien muchas veces había hablado con sus amigos de iniciar algo parecido, pero en la cooperativa vio que de las palabras pasaban a los hechos. O José Daniel López, de 62 años, quien con su pareja y su hijo decidieron convertirse en cooperativistas. "Durante muchos años hemos vivido en comunas y este proyecto es lo que más se acercaba a lo queríamos", explica.

Después de dos años más de búsqueda de suelo, en diciembre pasado Entrepatios compró el solar de Usera. "En este proyecto llegó un momento en que era más importante el cómo que el dónde", afirma Leo Bensadón, director de Logica’eco. Explica que en el norte de Europa este tipo de iniciativas es más habitual: " En Dinamarca, más del 10% de las viviendas se construyen bajo esta modalidad [ cohousing ] porque existe una cesión de suelo público y por tanto la incidencia en el precio final es menor pero en España el suelo supone más del 50% del coste de todo el proyecto".

En España, las pocas viviendas que se han construido bajo este modelo, sobre todo dirigidas a personas mayores y jubiladas, están en pueblos, donde el coste del suelo es mucho menor. El único otro edificio en cesión de uso en un entorno urbano que se está levantando en el país está en Barcelona, donde el Ayuntamiento cedió suelo público a la cooperativa La Borda, promotora del proyecto .

Edificio de 17 viviendas
La promoción de Usera tendrá 17 viviendas, donde vivirán 33 adultos y 17 niños. Cada familia ha pagado 40.000 euros para acceder al derecho de uso de las casas, que supone en torno a un 20% del coste final. El resto será una hipoteca a 30 años a toda la cooperativa con una entidad de la banca ética. "Al ser un edificio en derecho de uso, el edificio entero es propiedad de la cooperativa por lo que no puede haber un desahucio ante impagos de una familia", señala Bensadón. Ello no quiere decir que la cooperativa no pueda defenderse ante impagos reiterados, situaciones previstas en los estatutos.

También está recogido que si pasados los años una familia, por las razones que sea, decide marcharse pueda recuperar los 40.000 euros iniciales en cuanto otros cooperativistas la sustituyan. "La devolución no es inmediata, para hacer una provisión de dinero pero si después de dos años no hay otra familia, ese dinero se devuelve de todas formas", señala el director de Logica’eco.

El importe que cada familia paga mensualmente por el uso de su casa y los espacios comunes, y que las primeras tres décadas servirán para hacer frente a la hipoteca, no se recupera lo que supone que las familias nuevas que entren aportarán tan sólo la cantidad inicial de 40.000 euros. "Uno de los pilares de Entrepatios es precisamente el económico y ello no puede suponer una barrera los nuevos que lleguen", señala Bensidón. Una vez amortizado el préstamo las cuotas mensuales se pueden ir reduciendo, según decida la asamblea. Si está previsto que si alguno de los cooperativistas fallece, sus herederos tienen prioridad para acceder a la vivienda y si no lo desean recuperan el dinero inicial que aportó su familia. Es la primera promoción que pone en marcha Entrepatios pero un segundo grupo ya busca suelo en la zona de la Vallecas y un tercero está a la espera de que se unan más familias para ponerse en marcha.

Decisiones en común
El futuro edificio de Las Carolinas está ahora a la espera de empezar a licitar las obras. Pero los meses anteriores han sido un no parar de reuniones, conversaciones y decisiones en conjunto para decidir qué tres familias se quedaban fuera, puesto que de las 20 iniciales el solar solo tiene capacidad para 17 casas, quiénes van a cada vivienda, quiénes habitan las más grandes o las que están en los bajos y qué ajustes hacer para que el presupuesto no se les dispare.

Siempre han trabajado en pequeños grupos, que luego llevan a la asamblea, pero requiere en muchas ocasiones horas de conversación. "Los conflictos los resolvemos de otra manera, con criterios decididos entre todos y al final las tres familias que se quedaron fuera de esta promoción entienden que tenían que ser ellas y no otras", señala Pérez. La antigüedad, la participación, la afinidad y tener hijos con discapacidad o mayores a su cargo fueron los cuatro criterios elegidos. "También creo que en este grupo hay gente muy generosa", añade Iglesias Varela, quien cuenta cómo a la hora de elegir qué familia viviría en cada piso -de entre 65 y 85 m2-, hubo quienes optaron por los de la planta baja de forma voluntaria.

El edificio, que estará construido en madera y proyectado para que tenga el menor gasto energético posible, está previsto que empiece a levantarse a finales de diciembre o enero y que en unos 18 meses esté listo. Contará con varios espacios comunes, como un patio interior, un local de juegos para los niños, un comedor y una terraza para el uso de todos. La cubierta está planeada como el gran espacio común de convivencia, donde está planeado un huerto y dos espacios cubiertos con placas solares para el uso que decida la cooperativa. Al echar la vista atrás y recordar los planteamientos iniciales de vivir más cerca del centro Iglesias Varela reflexiona: "Este no era nuestro sitio ideal pero lo haremos ideal".

Fuente:
http://www.eldiario.es/madrid/primer-edificio-viviendas-derecho-Madrid_0_687331732.html

domingo, 5 de julio de 2015

Las viviendas protegidas de Blackstone salen a Bolsa. La Socimi Fidere Patrimonio comenzará a cotizar en el Mercado Alternativo el 29 de junio.

Fidere Patrimonio saldrá a Bolsa el próximo 29 de junio. Esta sociedad de inversión inmobiliaria (Socimi) es propiedad de Blackstone y su activo principal son viviendas de protección oficial que el gigante del capital riesgo ha ido adquiriendo en España en los últimos años.

Fidere Patrimonio cotizará en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) y cuenta con Renta 4 como asesor registrado y prveedor de liquidez. La valoración de un experto independiente contratado por la Socimi ha fijado un valor de referencia para cada una de las acciones de la sociedad en 21,08 euros, lo que supone un valor aproximado de 212 millones de euros.

Fidere Patrimonio inició su actividad en julio de 2013 y ha realizado distintas adquisiciones que le han permitido formar su cartera de vivienda de arrendamiento: 2.688 viviendas que forman 23 promociones de vivienda protegida en régimen de arrendamiento, bajo distintas categorías de protección y estructuras de financiación.

Blackstone compró la mayor parte de las 3.000 viviendas a la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS). Fue en julio de 2013, cuando el fondo norteamericano pagó 125,5 millones de euros por 18 promociones de pisos, que suman un total de 1.860 viviendas. Las promociones están ubicadas en los barrios madrileños de Carabanchel, Centro, Villa de Vallecas y Villaverde.

Alquiler social: ahora o nunca.
Un parque de pisos baratos es la única salida para frenar la pobreza
Piden que los pisos y suelos residenciales de la Sareb se destinen a arrendamiento

jueves, 11 de julio de 2013

La Plataforma de Afectados por la Hipoteca presenta un manual con los pasos a seguir para realojar a familias desahuciadas

Pau Rodríguez, eldiario.es

Solo en Cataluña, más de 600 personas, repartidas en 12 edificios, han recuperado ya un techo gracias a la llamada Obra Social de la plataforma de afectados por la hipoteca. El documento recomienda buscar las máximas complicidades una vez hecha pública la ocupación... La Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) ha difundido desde Barcelona un documento en el que detalla todo el proceso que se debe seguir para realojar a las familias que han sido víctimas de desahucios y qué hay que hacer para, tras la ocupación de una vivienda, acabar consiguiendo un alquiler social, el objetivo final de estas acciones. El manual, pensado para facilitar el trabajo a las diferentes plataformas de todo el Estado, contiene información legal para favorecer a los realojados, modelos de documentación para solicitar ayuda a Administraciones y vecinos, o el perfil de edificios más adecuados para esta finalidad.

Solo en Cataluña, cuyas plataformas han sido pioneras en lo que ha pasado a llamarse Obra Social de la PAH, se han ocupado un total de 12 edificios, que dan cobijo a más de 600 personas. En algunos casos se ha conseguido el alquiler social, como sucedió en Terrassa con un bloque de CatalunyaCaixa, y en Sabadell, por ejemplo, la juez llegó a denegar el desahucio de un edificio de 40 viviendas ocupadaspor considerar que prevalecía el uso social del inmueble. Ahora la intención de las plataformas catalanas es "exportar el modelo", en palabras de Ada Colau, una de las portavoces, aunque ya en otras zonas del Estado, como Andalucía, se están llevando a cabo estas ocupaciones.

La fase previa: con discreción escoger el edificio adecuado

El manual de la PAH establece los criterios que habría que tener en cuenta antes de entrar en el bloque. En primer lugar, que las familias en cuestión hayan "agotado todas las vías antes de llegar al desahucio", y que puedan acreditar mediante documentos su situación de necesidad. Entonces, con ayuda de los vecinos y de la PAH, pero en un grupo reducido -sin dar demasiados detalles-, se debe buscar el edificio.

Según la PAH, el bloque de pisos idóneo para este objetivo debe ser de obra nueva, propiedad de una entidad financiera -si puede ser nacionalizada- y que lleve tiempo totalmente vacío. En este sentido, la plataforma recomineda comprovar in situ que no vive nadie en el inmueble. Para saber a qué entidad financiera pertenece, la PAH explica que hay que acceder al Registro de la Propiedad del municipio.

La ocupación: de la discreción a la máxima visibilidad

En su documento, la PAH contempla tanto los realojamientos en grupo -la mayoría de los que se han producido- como los individuales -a menudo la reocupación de la propia vivienda-, pero para ambos prevé protocolos similares de ocupación. Principalmente dos: ocupar tras una manifestación, aprovechando la "legitimidad social" de la PAH, en sus propios términos, o hacerlo a escondidas, con el apoyo de un grupo reducido.

A nivel legal, en ambas situaciones se recomienda "reivindicar públicamente la acción" una vez consumada, para que no se considere un robo. Se trata de una estrategia para dar visibilidad a la ocupación que tiene en cuenta tres flancos: informar a la policia y a las administraciones, mediante carteles y documentos colgados a la puerta; avisar a todos los vecinos y entidades para conseguir el máximo apoyo, y enviar un comunicado a la prensa. Para todos estos casos la PAH tiene modelos de documentos colgados en su página web.

En caso de que aparezca la policía al poco tiempo, la plataforma aconseja que uno de los nuevos inquilinos se identifique, básicamente para que pueda acceder a la información de posibles desalojos.

Una vez consolidada: a por el alquiler social

La rápida campaña de proyección pública tiene como objetivo presionar a la entidad financiera propietaria para que acceda a negociar con los realojados. Durante este proceso, la PAH recomienda enviar cartas a ayuntamientos y al Colegio de Abogados, y seguir dando visibilidad a la situación "para legitimarla". "El alquiler social nunca debe superar el 30% de los ingresos de las familias", detalla la plataforma.

Paralelamente, el manual aporta información sobre cómo dar de alta los suministros y avisa de la importancia de que las familias se empadronen en su nueva vivienda, para que tengan acceso a los centros médicos o a las escuelas.

"De la burbuja a la Obra Social"

La presentación de este protocolo es la enésima campaña de la PAH para dar respuesta a una "situación de emergencia habitacional generalizada", como expresa Colau, que la Administración no ha solucionado "pese a haber recibido más de un millón de firmas en forma de ILP", ha añadido Guillem, uno de los activistas del colectivo. Precisamente ayer la plataforma hizo públicos datos de un estudio -que se publicará integro en septiembre- que revelan como uno de cada tres afectados llegó a destinar todos los ingresos familiares a pagar la hipoteca, o como más del 80% de los afectados no tienen alternativa habitacional a su casa en caso de desahucio.

Durante la presentación del manual, la PAH ha dufundido un vídeo didáctico e ilustrativo sobre el proceso que ha llevado a la creación de la pataforma y posteriormente al nacimiento de la Obra Social.

Fuente: http://www.eldiario.es/catalunyaplural/PAH-presenta-realojar-familias-desahuciadas_0_151885043.html

martes, 26 de febrero de 2013

Mucho que aprender del inmobiliario alemán

España copia de Alemania aspectos destructivos y regresivos, ignorando los que verdaderamente pueden inspirar para salir del agujero: un mercado inmobiliario más transparente, en el que especular es mucho más complicado y con gran espacio para la vivienda de alquiler. Unido a una justicia ágil, que funciona y es capaz de hacerse respetar, marca la diferencia radical con el desastre del ladrillo español.

En Alemania el piso tampoco se puede entregar a cambio de eliminar la deuda que originó. No hay dación en pago. Pero más allá de esta coincidencia se acaba la analogía: todo el contexto que ha dado lugar a la polémica en España, es decir una política económica irresponsable – el neocaciquismo del ladrillo de orígenes franquistas y que la democracia perpetuó- que favorece la construcción especulativa, y una población empujada a la compra y el endeudamiento, no se dan en Alemania. La dación en pago no existe, pero si el deudor ha devuelto una cantidad equivalente o superior a la que le habían prestado, la deuda se considera saldada.

Será un juez el encargado de decidirlo. Un juez en un país con una justicia ágil y operativa, sin la menor relación con la defectuosa tortuga judicial española. Otro importante matiz es que en Alemania existe la posibilidad de declaración de insolvencia privada.

Una persona natural puede declararse insolvente igual que una persona jurídica. La insolvencia personal establece para el insolvente la obligación de dedicar todos sus ingresos que superen el mínimo existencial para mantenerse, a pagar a sus acreedores y por un plazo máximo de siete años, pasado el cual la deuda se extingue y la persona puede volver a empezar. Así, la declaración de insolvencia de la persona natural, figura que no existe en España, no es ni una ruina ni una condena de por vida para el endeudado. Como máximo siete años de penuria.

La comparación resultará incomprensible sin atender a las diferencias de contexto. Que la condición del rescate de los bancos, es decir de asumir sus deudas con dinero público, sea no perdonar la deuda de sus clientes hipotecados y quebrados como resultado de la irresponsabilidad política y financiera, es algo que desafía el más elemental sentido de la decencia.

Ningún político alemán se atrevería a plantear algo tan descarado. Los bancos alemanes, que han sido grandes cómplices de muchos desmanes inmobiliarios en el extranjero, nunca financiarán en Alemania el 100% de un piso. Exigirán al comprador por lo menos el depósito del 20% o 30% de su valor. Y antes de dar un préstamo se examinarán los ingresos del solicitante: si la relación entre su salario y el pago hipotecario es desproporcionada el crédito se deniega o se exigirá más capital propio.

Igualmente incomparable es la situación del mercado inmobiliario en la que se coció el endeudamiento privado español. El mercado alemán es mucho más transparente y menos proclive a la especulación. Es más difícil que los precios de la propiedad y los alquileres se independicen de los datos fundamentales de la economía. Si vendes tu vivienda antes de diez años de haberla adquirido, su plusvalía te gravará. A diferencia de un país de alquileres caros y con poca oferta -lo que junto al dinero barato empujó al ciudadano a comprar vivienda- en Alemania hay tradicionalmente un mercado de alquiler asequible y un poder público que practica un equilibrio mucho más razonable que el español entre los derechos del inquilino y los del propietario rentista.

Cada ciudad publica anualmente su llamado “Mietspiegel”, el baremo de los precios medios de alquiler por metro cuadrado, con lo que se sabe enseguida si hay abuso. Los alquileres no pueden subirse por encima de ese baremo. Un truco de los propietarios para hacerlo, declarar unas “reformas” en la vivienda que justifiquen subidas, acaba de ser cortado de raíz en un barrio de Berlín particularmente especulativo (Prenzlauerberg), mediante la drástica decisión de prohibir tales reformas.

En Alemania hay, además, una amplia tradición de cooperativas de viviendas, construcción de viviendas sociales y de entidades mayoristas especializadas en el alquiler de viviendas. Por todo eso, la mayoría de los alemanes viven en viviendas de alquiler y no están obsesionados con el piso en propiedad característico de los españoles. La suma de eso con un estado de derecho que funciona y se hace respetar, es lo que marca la diferencia esencial con el primitivo y bárbaro panorama español.

Alemania es un país del que se pueden aprender muchas cosas en materia de buen gobierno. En Alemania hay otros mundos más allá de la precarización de minijobs, de la involución de las “reformas laborales” y de la prédica insensata de la austeridad que conduce al desastre a la Unión Europea.

Lamentablemente nuestra clase político-empresarial solo copia lo negativo y lo que fue pensado para una economía industrial-exportadora dotada de un robusto Estado social, muy diferente de la realidad española. Rafael Poch. La Vanguardia
Fuente: http://blogs.lavanguardia.com/berlin/?p=413

lunes, 12 de noviembre de 2012

La codicia de la banca propició la concesión de hipotecas a insolventes. Las antiguas cajas captaron a extrabajadores de la construcción, ahora en paro

El problema se ha desbordado. Ni los gestores bancarios más pesimistas podían suponer que la locura inmobiliaria, el paro, las malas tasaciones, la ley hipotecaria y la falta de rigor concediendo créditos hipotecarios conducirían a dramas humanos tan terribles en los desahucios como los que se están viendo estos días. Las entidades preparan soluciones para atajar un asunto que les ha golpeado de lleno en su reputación. Algunas admiten ahora que buena parte de los desahuciados de ahora debían haber sido inquilinos de un piso, pero nunca propietarios. Un poco tarde para admitir errores.

Esa locura tiene cifras. Desde el comienzo de la crisis en 2008 se han abierto 350.000 casos de lanzamientos, que es como se denominan judicialmente a los desahucios, aunque solo 172.000 se han ejecutado, según fuentes bancarias. De estos, una parte son primeras residencias, mientras que el resto son viviendas en la playa, en la montaña, garajes, locales comerciales y naves industriales. Quedan 178.000 casos más que están en procedimiento judicial y es sobre los que quiere actuar con urgencia el Gobierno.

Aunque las entidades financieras no son partidarias de detallar cuántos pisos adjudicados acumulan en sus carteras, ya se conocen algunos datos. El banco malo, denominado sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), ha hecho público que recibirá 89.000 viviendas y 13 millones de metros cuadrados de suelo de las antiguas cajas nacionalizadas: Bankia, CatalunyaCaixa, Novagalicia y Banco de Valencia.

Pero las cifras de Bankia y de su matriz BFA son peores: acumula 100 millones de metros cuadrados (equivalente a todo el municipio de Las Palmas de Gran Canaria) de suelo improductivo; 45.000 viviendas sin vender y 15.000 locales, garajes... Un patrimonio inmobiliario que es un gigantesco homenaje a la incompetencia y a la falta de prudencia de los anteriores gestores de Caja Madrid y Bancaja.

Los ejecutivos que ahora están al frente de Bankia no lo niegan. Admiten que si no se hubiera “concedido créditos sin control, no se podría haber llegado a esta situación. Ha habido errores claros. La mejor demostración de ello es que la morosidad en el crédito hipotecario en el segmento de los inmigrantes supera el 5% frente al 3% del conjunto del sector”. Una cifra que subirá de forma notable por el incremento del paro y por la duración de la crisis, que ha provocado que haya dos millones de parados que no reciben prestación de desempleo. Precisamente el desempleo es, según la banca, una causa directa de este problema: “En un país con seis millones de parados es normal que mucha gente no pueda pagar sus deudas. Ahí se origina el problema y no ha rebotado a nosotros”, dicen en la banca.

Sin embargo, lo que no admiten con facilidad es que muchos de sus clientes eran trabajadores con contratos temporales a los que se les vendió pisos con créditos que suponían deudas enormes en relación con sus ingresos. Y esto no cumple el manual de las buenas prácticas bancarias, pese a que nadie —ni el Banco de España ni los auditores— lo denunciaron nunca.

En opinión de algún veterano gestor de una antigua caja, que son las entidades que acumulan tienen la peor parte de este problema, estas entidades confundieron su “vocación social con entrar de lleno en el segmento hipotecario de los inmigrantes, así como las clases sociales más populares. Tomaron este camino, ya de por sí arriesgado, sin contar con los sistemas de control de riesgos adecuados. La mezcla ha sido una bomba”.
Un ejecutivo describe este círculo vicioso: “El auge inmobiliario necesitó mano de obra intensiva, lo que hizo que efecto llamada en los inmigrantes. Vinieron a España a construir pisos y se les concedió créditos para que los compraran. Con la caída de la construcción se ha hundido todo: ellos han perdido el trabajo y van camino de quedarse sin sus viviendas”.

No solo buscaban clientes los bancos y las cajas, sino también otros intermediarios, como los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) y las sociedades financieras. Ambas fueron, habitualmente, más agresivas que las propias entidades y recolectaron una morosidad escandalosa. Cabe recordar que los tipos de interés estaban en sus niveles más bajos de la historia tras la llegada del euro y, además, la liquidez parecía un maná inagotable. La mezcla de estos dos factores permitió conceder créditos baratos y por enormes cantidades de euros. Buena parte de estos euros, por cierto, de bancos alemanes y franceses.

Una oferta de aquellos tiempos fue la “hipoteca bienvenida”. Era un producto financiero especialmente pensado para los inmigrantes y lo ofrecía, en 2005, la intermediaria financiera CreditServices. Con solo tres meses de trabajo en España, el inmigrante podía acceder a un crédito que cubría el 120% del valor de una vivienda. Todos los gastos y comisiones de gestión quedaban cubiertos y pasaba a ser propietario de un piso en España sin poner un euro. El crédito lo concedían entidades de Estados Unidos. La hipoteca bienvenida conseguía unos 50.000 clientes al año.

Según declaró el presidente de CreditServices, Javier López, a este periódico en 2010, “hay siete millones de hipotecas que, si los bancos no hacen un esfuerzo por refinanciar, van a caer”. Esas son las hipotecas bomba sobre las que ahora pende la espada de Damocles de posibles desahucios o impagos, en el mejor de los casos. Son los mismos préstamos que en octubre de 2007, el número dos del Santander, Alfredo Sáenz, bautizó como “hipotecas subprime. Claro que hay hipotecas subprime en España. Es una cuestión de puro sentido común. Los criterios por los que una hipoteca se considera subprime en los países anglosajones se pueden aplicar perfectamente a España”, afirmó Sáenz. ...

Pero allí estaban los “vicios que todos nos sabemos”, como dijo Sáenz. Un elevado porcentaje del valor (en general, se considera arriesgado un préstamo que cubra más del 80% del valor del bien hipotecado), una tasa de esfuerzo alta (que el comprador tenga que dedicar más del 35% de su renta a pagar los plazos) y las tasaciones “forzadas” que subían los precios. Los desahucios son la mutación más salvaje de estos errores en cadena y las entidades prometen medidas severas para evitar más escándalos. No será fácil. Leer más en El País.
El NYT vuelve a publicar noticias sobre España, esta vez sobre la ola de desahucios.

miércoles, 24 de octubre de 2012

Nueva legislación sobre alquileres: otra vuelta de tuerca neoliberal

Diferentes organizaciones sociales e Izquierda Unida se oponen a la nueva ley sobre el mercado de alquiler de la vivienda

A veces los números dicen más que un buen contexto. En su libro “El modelo inmobiliario español” (Ed. Icaria), el profesor José Manuel Naredo recuerda que, según el Censo de Edificios y Viviendas, en 1950 más de la mitad del stock de viviendas en el estado español se hallaba en régimen de alquiler; este dato alcanzaba cerca del 90% en las grandes ciudades, como Madrid (94%); Barcelona (95%); Sevilla (90%) y Bilbao (88%). Pero “esta situación se invirtió drásticamente haciendo que hoy se disponga de un stock de viviendas sobredimensionado, en el que la propiedad es el régimen de tenencia dominante”, explica Naredo.

El último dato disponible en el citado censo, del año 2001, ya marcaba un mínimo histórico en el porcentaje de viviendas en alquiler, con sólo un 11%. Esta cifra aún decayó más entre 2001 y 2007, año en que pinchó la burbuja inmobiliaria. Actualmente, el Parlamento debate el Proyecto de ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas que, a juicio de Izquierda Unida y diferentes organizaciones sociales, supone un ataque frontal a la garantía del derecho a la vivienda consagrado en la Constitución. Colectivos como ATTAC Madrid, Ecologistas en Acción, Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) o el Grupo de Trabajo de Economía-Sol, entre otros, aseguran además que con este Proyecto de Ley se favorece los intereses de los sectores financieros e inmobiliarios, “cuya pretensión es, exclusivamente, salvaguardar sus activos en el ladrillo, mediante ventajas legislativas, financieras y fiscales”.

Entre otras medidas, el proyecto legislativo reduce de cinco a tres años el límite legal para permanecer en una vivienda alquilada (y la prórroga forzosa, de tres años a uno) lo que, a juicio de estas organizaciones, “precariza aún más el alquiler al convertirlo en una opción meramente temporal, en modo alguno comparable a la seguridad de la vivienda en propiedad”. Además, el ejecutivo de Rajoy pretende que el propietario pueda disponer de la vivienda para sí o sus familiares más cercanos en cualquier momento, con independencia de que esta posibilidad se haya pactado, o no, en el contrato (el inquilino tendría un plazo de dos meses para abandonar la vivienda y tampoco la norma prevé una indemnización mínima). También se permite la negociación anual de la renta sin sujeción al IPC, lo que -en la práctica- implica acentuar la debilidad del inquilino, ya que se concede un carácter prioritario a la voluntad de las partes, critican las organizaciones sociales.

En el mismo sentido, el texto permite que las partes puedan negociar la pérdida del derecho de adquisición preferente por parte del inquilino; llevada esta media al absurdo, podría darse el caso de que un inquilino no sea informado de la venta de la vivienda que habita, y se encuentre en la calle sin ninguna posibilidad de recurso, pese a tener su contrato en vigor y sus pagos al corriente, si previamente no se ha inscrito el contrato de arrendamiento en el Registro de la propiedad.

Se prepara, por tanto, una ley que refuerza los derechos del propietario de la vivienda puesta en alquiler, incluso, en la medida que el Ministerio de Fomento presenta como mayor ventaja para el inquilino: la posibilidad de desistir del contrato en cualquier momento, siempre que se le comunique al propietario con un mes de antelación. Esta aparente ventaja no lo es tal, al agregarse la posibilidad de incluir una cláusula de indemnización dentro del contrato, por desistimiento del inquilino. Por otra parte, se reducen casi al mínimo las garantías judiciales de los arrendatarios, con el argumento de facilitar el desahucio con la mayor agilidad posible. De hecho, en el momento de efectuar la denuncia el arrendador, el secretario judicial fija la vista del caso y, simultáneamente, la fecha del desahucio.

Así las cosas, la ley apunta sin embozos a una mayor desprotección del inquilino; pero también, según afirman los colectivos más críticos, “a la activación el mercado de viviendas hacia sectores especulativos”. Aun cuando en la exposición de motivos se dice apostar por la profesionalización del mercado del alquiler, no se proponen medidas en ese sentido. Al contrario, “se abre el mercado de viviendas vacías a las personas físicas y las entidades residentes en un paraíso fiscal; y es por esto por lo que se les elimina el gravamen especial sobre bienes inmuebles (3% del valor catastral); además, aunque el articulado elimina la posibilidad de entrada de capital desde los paraísos fiscales en principio, las excepciones permiten a cualquier persona física o entidad invertir capital desde cualquier lugar”. Con la misma idea, la ley fomenta las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI), “que por sus ventajas fiscales se acercan a las SICAV dentro del terreno inmobiliario”, critican estas organizaciones.

A juicio de la diputada de EUPV-IU, Marina Albiol, la pretensión real del ejecutivo es “convertir aún más si cabe, en una mercancía, un derecho fundamental, el de la vivienda, reconocido en la Constitución Española y en la legislación internacional; por lo demás, la nueva ley encaja perfectamente en el modelo residencial por el que se ha apostado en los últimos 50 años en el estado español, que consiste en reforzar la vivienda en propiedad y residualizar , hacer casi marginal, el alquiler; las reformas impulsadas por el PSOE, en 2009, y el PP, en 2011, ya apuntaban hacia la misma idea”. Otro problema de esta iniciativa legislativa, agrega Albiol, es que insiste en la noción de que “ liberalizar es la mejor solución para cualquier mercado, sin reparar en que el del alquiler no es un mercado más; no hay en este caso, como tampoco la hay en el mercado laboral, una igualdad entre las partes, arrendador y arrendatario, por lo que debe intervenirse para favorecer a la parte más débil. El planteamiento filosófico de la liberalización , asumido por el gobierno, camina por la senda de las reformas neoliberales impulsadas por Margaret Thatcher en el mercado de la vivienda, en la década de los 80; tampoco se trata, en absoluto, de una ley que favorezca el alquiler frente a otros modos residenciales, pese a lo que diga la propaganda”.

Por esta razón, el grupo parlamentario de la Izquierda Plural ha instado al gobierno, a través de una Proposición no de ley, a que establezca, en las entidades financieras que reciban cualquier tipo de ayuda pública, particularmente en Bankia, la dación en pago y el alquiler social como soluciones para las familias que no puedan hacer frente a sus deudas hipotecarias. Ha demandado, asimismo, en una iniciativa suscrita por Alberto Garzón y José Luis Centella, el desarrollo de un parque público de viviendas de alquiler social con los activos inmobiliarios que puedan transferirse al denominado “banco malo”, entre otros. Otras medidas complementarias propuestas por Izquierda Unida son la elaboración (en los ámbitos estatal y autonómico) de una ley de derecho a la vivienda; políticas de rehabilitación y renovación encaminadas a garantizar el derecho de acceso a la vivienda; y la dación en pago.

Dado que la iniciativa legal del gobierno no es políticamente aséptica ni neutral, ¿A qué intereses responde? Constituye una buena pista uno de los artículos publicados sobre la cuestión en la Web de FEDEA (entidad constituida por los grandes bancos y empresas con el fin de que, mediante informes y artículos, reputados académicos creen un clima de opinión favorable a las contrarreformas de índole neoliberal). FEDEA todavía va más lejos que el Proyecto de Ley del ejecutivo: “Las restricciones a los contratos y el subdesarrollo del mercado del alquiler reducen la movilidad de los trabajadores, disminuyendo la eficiencia de la economía y elevando la tasa de paro”; además, “es necesario aumentar la seguridad jurídica y la rapidez del procedimiento de la resolución del contrato y el desahucio en caso de impago del alquiler”; y, por último, se afirma que “proponemos reducir la duración mínima obligatoria de los contratos de alquiler, que se encuentra entre las más altas de Europa, y fijarla en un año (…)”.

En el contexto europeo, tiene lugar una contundente ofensiva privatizadora que abarca todos los ámbitos de la economía, también el de la vivienda. Pero, en líneas generales, las políticas públicas en este sector tienen mayor alcance y son más inclusivas que en el estado español. Así, en Francia, según informaciones de elEconomista.es, el gobierno ha elaborado un proyecto de decreto que limitará las subidas de los alquileres de vivienda en 41 áreas urbanas (París, Lyon, Burdeos, Nantes o Niza, entre otras), donde se considera que los precios resultan demasiado elevados; en países como Holanda, la ocupación de viviendas que estén vacías desde hace más de un año es legal, y se conceden subsidios nada desdeñables para el pago del alquiler; en el Reino Unido, existe un presupuesto público dedicado a comprar viviendas privadas vacías para ponerlas en alquiler social, y penalizaciones impuestas a los propietarios que mantengan voluntariamente vacías sus viviendas; en España, en un contexto de creciente precariedad (cada día se ejecutan alrededor de 300 desahucios, según la Plataforma de Afectados por la Hipoteca), el PP mantiene su apuesta por la el neoliberalismo más ortodoxo con la nueva legislación sobre alquileres. Una vuelta de tuerca más. Enric Llopis

martes, 23 de octubre de 2012

La ONU condena duramente la política de vivienda del Estado español

Informe anual de la "Relatora Especial sobre el Derecho a una Vivienda Adecuada de Naciones Unidas"

El pasado jueves -18 de octubre- se hizo público, a través de la web del Alto Comisionado de Naciones Unidas, el informe anual de la Relatora Especial sobre el Derecho a una Vivienda Adecuada de Naciones Unidas, Raquel Rolnik. Este año la Relatora ha centrado su informe en el análisis del impacto que la financiarización de la vivienda está teniendo sobre el derecho a una vivienda adecuada. El informe se presentará oficialmente en la Asamblea Anual de la ONU que se realizará el próximo 29 de octubre en Nueva York.

El informe es demoledor, y concluye que las políticas de los últimos años que han priorizado el acceso a la vivienda en régimen de propiedad a través de hipotecas se han demostrado un absoluto fracaso y han llevado a la vulneración sistemática del derecho a una vivienda adecuada. En particular, el informe destaca al estado español como ejemplo negativo de esa política fallida, que ha llevado a la ruina a cientos de miles de personas, a través de 400.000 ejecuciones hipotecarias desde 2007. Así, el informe señala que "El paradigma que consideraba la propiedad de la vivienda como la forma de tenencia más segura ha resultado ser falso, dado que uno de los principales resultados de las crisis recientes ha sido el aumento de las ejecuciones hipotecarias, como en España" (pág. 11).

Entre otras cosas, el informe también denuncia con contundencia las políticas de austeridad que están perjudicando al conjunto de la población y vulnerando aún más el derecho a una vivienda digna, a la vez que "se asignan enormes cantidades de recursos públicos para el rescate de instituciones financieras" (pág. 12).

El análisis de la Relatora concluye con algunas recomendaciones, pidiendo que "se modifique el paradigma, pasando de las políticas basadas en la financiarización de la vivienda a un enfoque de estas políticas centrado en los derechos humanos" (pág. 24). Para ello "los estados deben promover alternativas a la política de vivienda basada en el crédito privado y la propiedad" a través de "viviendas sociales de alquiler y otras formas de tenencia colectiva e individual", así como "promover una combinación de sistemas de tenencia, incluidos un sector inmobiliario público que no se rija por los mercados liberalizados y sistemas de alquiler con rentabilidad limitada o alquileres regulados, para prevenir la exclusión y segregación social" (pág. 25). También "deben crearse marcos jurídicos e institucionales para garantizar la seguridad de la tenencia en sus distintas formas, incluido el alquiler".

Vamos, lo contrario de lo que ahora mismo está haciendo el gobierno español que insiste en querer reanimar el modelo de la burbuja inmobiliaria, a través de políticas tan nefastas como el banco malo, la reforma del alquiler para hacerlo aún más inseguro y la agilización de los desahucios.

Recordamos que en marzo de 2012 la Relatora Raquel Rolnik visitó Barcelona, invitada por el Observatori DESC, y tuvo ocasión de encontrarse con decenas de familias afectadas por la hipoteca de distintas PAH's (ver video).

Tras ese encuentro, también se le hizo entrega del libro de la PAH, Vidas Hipotecadas, que la Relatora cita en su informe en más de una ocasión. De hecho, la Relatora agradeció la información proporcionada por la PAH y lamentó los pocos datos oficiales disponibles en el estado español respecto a la problemática. 

Podéis descargar el informe completo al final del siguiente enlace : http://afectadosporlahipoteca.wordpress.com/2012/10/18/naciones-unidas-recoge-las-denuncias-de-la-pah-y-condena-duramente-la-politica-de-vivienda-del-estado-espanol/