El escandaloso problema del elevado coste del alquiler

Por Vicenç Navarro |
Fuentes: Público

Una situación insostenible: la enorme crisis social urbana
Uno de los mayores problemas sociales que existen en España (y muy en especial en las grandes ciudades) es el elevado coste del alquiler. Según el Fondo Monetario Internacional (FMI), España es el país en la OCDE (el colectivo de países más ricos del mundo) que peor relación tiene (después de Polonia) entre los precios de la vivienda (incluyendo el alquiler) y los ingresos familiares. Según el Global Housing Watch del FMI, en España más del 40% (en Barcelona el 42,7%) de los ingresos familiares se dedican a pagar el alquiler, porcentajes mucho más altos, por ejemplo, que en Francia, Suiza o Alemania, donde tales porcentajes son del 16,5%, el 18,2% y el 23% respectivamente (para mayor información sobre las consecuencias sociales de la enorme carestía de viviendas de alquiler asequibles, ver mi artículo Uno de los derechos constitucionales más ignorados en España: el derecho a la vivienda, Público, 10.05.2018).

La ignorada y/o silenciada crisis social urbana
Esta enorme carga está significando un sacrificio enorme para las clases populares, que constituyen la mayoría de la población en las urbes más grandes del país, que ha visto como su capacidad adquisitiva se reducía de una manera muy notable durante el fenómeno económico conocido como la Gran Recesión. Mientras los alquileres han subido a unos porcentajes elevadísimos (según un estudio del ayuntamiento de Barcelona, el precio del alquiler en los últimos cinco años ha aumentado un 40%), los salarios han bajado de tal manera que los salarios de los trabajadores de la región metropolitana de Barcelona –que representa el 43% de la población de Catalunya– siguen por debajo de los que había en el año 2010. Esta situación está creando una de las mayores crisis sociales de Barcelona, que paradójicamente es ignorada, cuando no silenciada, en los fórums del establishment político-mediático del país, que se centra en la gran recuperación que ha experimentado, en teoría, la economía española. Según los indicadores utilizados en las noticias económicas de tal establishment, la ciudad de Barcelona, hasta hace unos meses, estaba recuperándose magníficamente: el PIB creció nada menos que un 2,6% en 2018; el número de empresas exportadoras, un 4% en cinco años; la ocupación ha crecido un 13%; las tasas de paro se han reducido; y un largo etcétera. Pero el punto clave que define el nivel de vida, los salarios, sin embargo, han bajado y el alquiler ha subido, disminuyendo con ello de una manera significativamente la calidad de vida de la mayoría de las clases populares, que por fuerza están abandonando la ciudad. La gentrificación (que es la expulsión de la clase trabajadora de la ciudad) es la característica de la «deseada nueva» Barcelona soñada por el establishment político-mediático neoliberal de Catalunya y del resto de España.

La protesta popular
No es, pues, sorprendente, que haya habido una protesta generalizada por tal situación, liderada por unos movimientos sociales que fueron determinantes en el cambio que tuvo lugar en el ayuntamiento de Barcelona, encabezado desde 2015 por una alcaldesa, Ada Colau, que en su día había liderado dichos movimientos. También como resultado de este y otros movimientos sociales que se crearon como protesta hacia las políticas neoliberales (llevadas a cabo por el Estado central bajo los gobiernos Zapatero y Rajoy en Madrid, y primordialmente bajo Artur Mas y Puigdemont en Catalunya), como el 15-M, han aparecido nuevas formaciones políticas como Podemos, En Comú Podem y Galicia en Común que al establecer un espacio compartido, en alianza con una renovada IU, han alcanzado fuerza suficiente para establecer una coalición, con el también renovado PSOE, que gobierna hoy en España, con un programa que incluye una serie de medidas para corregir esta situación, que ha alcanzado niveles dramáticos en este país. Y una de ellas es regular el precio del alquiler. Como era también previsible, tales propuestas han generado una movilización de los economistas neoliberales (de distintas sensibilidades) cuyas políticas (que protegieron excesivamente al propietario a costa del inquilino) han sido responsables de la enorme crisis social derivada del aumento desmesurado del alquiler, y que ahora han utilizado las cajas de resonancia que les ofrecen la mayoría de los medios de información y persuasión en España (de clara tendencia neoliberal) para promover sus fake news a fin de desacreditar tales propuestas.

Las falsedades neoliberales
Una de las falsedades más reproducidas por tales gurús es que en aquellos países donde esta intervención (la regulación de los precios del alquiler) se ha llevado a cabo ha fracasado. Es interesante que tales fake news se hayan estado distribuyendo casi al mismo tiempo que haya ido creciendo el número de países donde se han ido aprobando leyes que permiten a las ciudades regular el precio de los alquileres. Uno de ellos es EEUU, el país que los neoliberales suelen tomar como punto de referencia. En realidad, este país tiene muchas ciudades que aplican un control de los alquileres, siendo el caso más conocido el de Nueva York, donde nada menos que el 50% de las viviendas de alquiler en aquella ciudad tiene regulado su precio. Tales medidas han sido reforzadas por el Estado de Nueva York hace solo unos meses frente a la oposición del sector inmobiliario, pero con un gran apoyo entre la mayoría de la población. El gobernador del Partido Demócrata de aquel Estado, el Sr. Cuomo, firmó una ley en esta línea, propuesta por el parlamento de dicho Estado. El objetivo de esta ley es, como indicó el presidente del Parlamento de Nueva York, «eliminar el excesivo poder del sector inmobiliario para ayudar y proteger al inquilino» (ver el artículo Landmark Deal Reached on Rent Protections For Tenants in New York, The New York Times, 19.06.2019). Les aseguro que ni el alcalde de Nueva York ni el gobernador del Estado del mismo nombre son extremistas radicales o «ultraizquierdistas», tal y como son definidos aquellos que en España sugieren medidas semejantes. Como he dicho, hay muchos Estados en Estados Unidos que permiten a las ciudades regular el precio del alquiler.

Y un tanto igual ocurre en muchos países de la UE.
Naturalmente que hay varias formas de regulación o control del precio del alquiler, como las de Berlín, París, Viena, etc., ciudades todas ellas que tienen una legislación en cuanto a ello autorizada por sus respectivos Estados (que todavía no existe en España y es precisamente lo que está proponiendo el gobierno de coalición de izquierdas, definido como de «extrema izquierda» por las ultraderechas, que se definen de «centro»). El que aún no se haya hecho es debido al enorme dominio que el pensamiento neoliberal -que favorece los derechos de la propiedad por encima de todos los demás- tiene en los establishments político-mediáticos del país. Pero es necesario recordar a tales establishments que la tan manida y manipulada Constitución Española establece en su artículo 33 que los derechos de la propiedad privada estarán condicionados por la función social de tales derechos, y entre ellos está el artículo 47, que dice que «todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada«. El Estado tiene que garantizar este derecho empoderando a las ciudades (como el Ayuntamiento de Barcelona) para que puedan aplicar medidas que lo garanticen. Así de claro.

Vicenç Navarro. Catedrático de Ciencias Políticas y Políticas Públicas. Universitat Pompeu Fabra.

Fuente: https://blogs.publico.es/vicenc-navarro/2020/03/11/el-escandaloso-problema-del-elevado-coste-del-alquiler/

Mucho que aprender del inmobiliario alemán

España copia de Alemania aspectos destructivos y regresivos, ignorando los que verdaderamente pueden inspirar para salir del agujero: un mercado inmobiliario más transparente, en el que especular es mucho más complicado y con gran espacio para la vivienda de alquiler. Unido a una justicia ágil, que funciona y es capaz de hacerse respetar, marca la diferencia radical con el desastre del ladrillo español.

En Alemania el piso tampoco se puede entregar a cambio de eliminar la deuda que originó. No hay dación en pago. Pero más allá de esta coincidencia se acaba la analogía: todo el contexto que ha dado lugar a la polémica en España, es decir una política económica irresponsable – el neocaciquismo del ladrillo de orígenes franquistas y que la democracia perpetuó- que favorece la construcción especulativa, y una población empujada a la compra y el endeudamiento, no se dan en Alemania. La dación en pago no existe, pero si el deudor ha devuelto una cantidad equivalente o superior a la que le habían prestado, la deuda se considera saldada.

Será un juez el encargado de decidirlo. Un juez en un país con una justicia ágil y operativa, sin la menor relación con la defectuosa tortuga judicial española. Otro importante matiz es que en Alemania existe la posibilidad de declaración de insolvencia privada.

Una persona natural puede declararse insolvente igual que una persona jurídica. La insolvencia personal establece para el insolvente la obligación de dedicar todos sus ingresos que superen el mínimo existencial para mantenerse, a pagar a sus acreedores y por un plazo máximo de siete años, pasado el cual la deuda se extingue y la persona puede volver a empezar. Así, la declaración de insolvencia de la persona natural, figura que no existe en España, no es ni una ruina ni una condena de por vida para el endeudado. Como máximo siete años de penuria.

La comparación resultará incomprensible sin atender a las diferencias de contexto. Que la condición del rescate de los bancos, es decir de asumir sus deudas con dinero público, sea no perdonar la deuda de sus clientes hipotecados y quebrados como resultado de la irresponsabilidad política y financiera, es algo que desafía el más elemental sentido de la decencia.

Ningún político alemán se atrevería a plantear algo tan descarado. Los bancos alemanes, que han sido grandes cómplices de muchos desmanes inmobiliarios en el extranjero, nunca financiarán en Alemania el 100% de un piso. Exigirán al comprador por lo menos el depósito del 20% o 30% de su valor. Y antes de dar un préstamo se examinarán los ingresos del solicitante: si la relación entre su salario y el pago hipotecario es desproporcionada el crédito se deniega o se exigirá más capital propio.

Igualmente incomparable es la situación del mercado inmobiliario en la que se coció el endeudamiento privado español. El mercado alemán es mucho más transparente y menos proclive a la especulación. Es más difícil que los precios de la propiedad y los alquileres se independicen de los datos fundamentales de la economía. Si vendes tu vivienda antes de diez años de haberla adquirido, su plusvalía te gravará. A diferencia de un país de alquileres caros y con poca oferta -lo que junto al dinero barato empujó al ciudadano a comprar vivienda- en Alemania hay tradicionalmente un mercado de alquiler asequible y un poder público que practica un equilibrio mucho más razonable que el español entre los derechos del inquilino y los del propietario rentista.

Cada ciudad publica anualmente su llamado “Mietspiegel”, el baremo de los precios medios de alquiler por metro cuadrado, con lo que se sabe enseguida si hay abuso. Los alquileres no pueden subirse por encima de ese baremo. Un truco de los propietarios para hacerlo, declarar unas “reformas” en la vivienda que justifiquen subidas, acaba de ser cortado de raíz en un barrio de Berlín particularmente especulativo (Prenzlauerberg), mediante la drástica decisión de prohibir tales reformas.

En Alemania hay, además, una amplia tradición de cooperativas de viviendas, construcción de viviendas sociales y de entidades mayoristas especializadas en el alquiler de viviendas. Por todo eso, la mayoría de los alemanes viven en viviendas de alquiler y no están obsesionados con el piso en propiedad característico de los españoles. La suma de eso con un estado de derecho que funciona y se hace respetar, es lo que marca la diferencia esencial con el primitivo y bárbaro panorama español.

Alemania es un país del que se pueden aprender muchas cosas en materia de buen gobierno. En Alemania hay otros mundos más allá de la precarización de minijobs, de la involución de las “reformas laborales” y de la prédica insensata de la austeridad que conduce al desastre a la Unión Europea.

Lamentablemente nuestra clase político-empresarial solo copia lo negativo y lo que fue pensado para una economía industrial-exportadora dotada de un robusto Estado social, muy diferente de la realidad española. Rafael Poch. La Vanguardia
Fuente: http://blogs.lavanguardia.com/berlin/?p=413

Nueva legislación sobre alquileres: otra vuelta de tuerca neoliberal

Diferentes organizaciones sociales e Izquierda Unida se oponen a la nueva ley sobre el mercado de alquiler de la vivienda

A veces los números dicen más que un buen contexto. En su libro “El modelo inmobiliario español” (Ed. Icaria), el profesor José Manuel Naredo recuerda que, según el Censo de Edificios y Viviendas, en 1950 más de la mitad del stock de viviendas en el estado español se hallaba en régimen de alquiler; este dato alcanzaba cerca del 90% en las grandes ciudades, como Madrid (94%); Barcelona (95%); Sevilla (90%) y Bilbao (88%). Pero “esta situación se invirtió drásticamente haciendo que hoy se disponga de un stock de viviendas sobredimensionado, en el que la propiedad es el régimen de tenencia dominante”, explica Naredo.

El último dato disponible en el citado censo, del año 2001, ya marcaba un mínimo histórico en el porcentaje de viviendas en alquiler, con sólo un 11%. Esta cifra aún decayó más entre 2001 y 2007, año en que pinchó la burbuja inmobiliaria. Actualmente, el Parlamento debate el Proyecto de ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas que, a juicio de Izquierda Unida y diferentes organizaciones sociales, supone un ataque frontal a la garantía del derecho a la vivienda consagrado en la Constitución. Colectivos como ATTAC Madrid, Ecologistas en Acción, Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) o el Grupo de Trabajo de Economía-Sol, entre otros, aseguran además que con este Proyecto de Ley se favorece los intereses de los sectores financieros e inmobiliarios, “cuya pretensión es, exclusivamente, salvaguardar sus activos en el ladrillo, mediante ventajas legislativas, financieras y fiscales”.

Entre otras medidas, el proyecto legislativo reduce de cinco a tres años el límite legal para permanecer en una vivienda alquilada (y la prórroga forzosa, de tres años a uno) lo que, a juicio de estas organizaciones, “precariza aún más el alquiler al convertirlo en una opción meramente temporal, en modo alguno comparable a la seguridad de la vivienda en propiedad”. Además, el ejecutivo de Rajoy pretende que el propietario pueda disponer de la vivienda para sí o sus familiares más cercanos en cualquier momento, con independencia de que esta posibilidad se haya pactado, o no, en el contrato (el inquilino tendría un plazo de dos meses para abandonar la vivienda y tampoco la norma prevé una indemnización mínima). También se permite la negociación anual de la renta sin sujeción al IPC, lo que -en la práctica- implica acentuar la debilidad del inquilino, ya que se concede un carácter prioritario a la voluntad de las partes, critican las organizaciones sociales.

En el mismo sentido, el texto permite que las partes puedan negociar la pérdida del derecho de adquisición preferente por parte del inquilino; llevada esta media al absurdo, podría darse el caso de que un inquilino no sea informado de la venta de la vivienda que habita, y se encuentre en la calle sin ninguna posibilidad de recurso, pese a tener su contrato en vigor y sus pagos al corriente, si previamente no se ha inscrito el contrato de arrendamiento en el Registro de la propiedad.

Se prepara, por tanto, una ley que refuerza los derechos del propietario de la vivienda puesta en alquiler, incluso, en la medida que el Ministerio de Fomento presenta como mayor ventaja para el inquilino: la posibilidad de desistir del contrato en cualquier momento, siempre que se le comunique al propietario con un mes de antelación. Esta aparente ventaja no lo es tal, al agregarse la posibilidad de incluir una cláusula de indemnización dentro del contrato, por desistimiento del inquilino. Por otra parte, se reducen casi al mínimo las garantías judiciales de los arrendatarios, con el argumento de facilitar el desahucio con la mayor agilidad posible. De hecho, en el momento de efectuar la denuncia el arrendador, el secretario judicial fija la vista del caso y, simultáneamente, la fecha del desahucio.

Así las cosas, la ley apunta sin embozos a una mayor desprotección del inquilino; pero también, según afirman los colectivos más críticos, “a la activación el mercado de viviendas hacia sectores especulativos”. Aun cuando en la exposición de motivos se dice apostar por la profesionalización del mercado del alquiler, no se proponen medidas en ese sentido. Al contrario, “se abre el mercado de viviendas vacías a las personas físicas y las entidades residentes en un paraíso fiscal; y es por esto por lo que se les elimina el gravamen especial sobre bienes inmuebles (3% del valor catastral); además, aunque el articulado elimina la posibilidad de entrada de capital desde los paraísos fiscales en principio, las excepciones permiten a cualquier persona física o entidad invertir capital desde cualquier lugar”. Con la misma idea, la ley fomenta las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI), “que por sus ventajas fiscales se acercan a las SICAV dentro del terreno inmobiliario”, critican estas organizaciones.

A juicio de la diputada de EUPV-IU, Marina Albiol, la pretensión real del ejecutivo es “convertir aún más si cabe, en una mercancía, un derecho fundamental, el de la vivienda, reconocido en la Constitución Española y en la legislación internacional; por lo demás, la nueva ley encaja perfectamente en el modelo residencial por el que se ha apostado en los últimos 50 años en el estado español, que consiste en reforzar la vivienda en propiedad y residualizar , hacer casi marginal, el alquiler; las reformas impulsadas por el PSOE, en 2009, y el PP, en 2011, ya apuntaban hacia la misma idea”. Otro problema de esta iniciativa legislativa, agrega Albiol, es que insiste en la noción de que “ liberalizar es la mejor solución para cualquier mercado, sin reparar en que el del alquiler no es un mercado más; no hay en este caso, como tampoco la hay en el mercado laboral, una igualdad entre las partes, arrendador y arrendatario, por lo que debe intervenirse para favorecer a la parte más débil. El planteamiento filosófico de la liberalización , asumido por el gobierno, camina por la senda de las reformas neoliberales impulsadas por Margaret Thatcher en el mercado de la vivienda, en la década de los 80; tampoco se trata, en absoluto, de una ley que favorezca el alquiler frente a otros modos residenciales, pese a lo que diga la propaganda”.

Por esta razón, el grupo parlamentario de la Izquierda Plural ha instado al gobierno, a través de una Proposición no de ley, a que establezca, en las entidades financieras que reciban cualquier tipo de ayuda pública, particularmente en Bankia, la dación en pago y el alquiler social como soluciones para las familias que no puedan hacer frente a sus deudas hipotecarias. Ha demandado, asimismo, en una iniciativa suscrita por Alberto Garzón y José Luis Centella, el desarrollo de un parque público de viviendas de alquiler social con los activos inmobiliarios que puedan transferirse al denominado “banco malo”, entre otros. Otras medidas complementarias propuestas por Izquierda Unida son la elaboración (en los ámbitos estatal y autonómico) de una ley de derecho a la vivienda; políticas de rehabilitación y renovación encaminadas a garantizar el derecho de acceso a la vivienda; y la dación en pago.

Dado que la iniciativa legal del gobierno no es políticamente aséptica ni neutral, ¿A qué intereses responde? Constituye una buena pista uno de los artículos publicados sobre la cuestión en la Web de FEDEA (entidad constituida por los grandes bancos y empresas con el fin de que, mediante informes y artículos, reputados académicos creen un clima de opinión favorable a las contrarreformas de índole neoliberal). FEDEA todavía va más lejos que el Proyecto de Ley del ejecutivo: “Las restricciones a los contratos y el subdesarrollo del mercado del alquiler reducen la movilidad de los trabajadores, disminuyendo la eficiencia de la economía y elevando la tasa de paro”; además, “es necesario aumentar la seguridad jurídica y la rapidez del procedimiento de la resolución del contrato y el desahucio en caso de impago del alquiler”; y, por último, se afirma que “proponemos reducir la duración mínima obligatoria de los contratos de alquiler, que se encuentra entre las más altas de Europa, y fijarla en un año (…)”.

En el contexto europeo, tiene lugar una contundente ofensiva privatizadora que abarca todos los ámbitos de la economía, también el de la vivienda. Pero, en líneas generales, las políticas públicas en este sector tienen mayor alcance y son más inclusivas que en el estado español. Así, en Francia, según informaciones de elEconomista.es, el gobierno ha elaborado un proyecto de decreto que limitará las subidas de los alquileres de vivienda en 41 áreas urbanas (París, Lyon, Burdeos, Nantes o Niza, entre otras), donde se considera que los precios resultan demasiado elevados; en países como Holanda, la ocupación de viviendas que estén vacías desde hace más de un año es legal, y se conceden subsidios nada desdeñables para el pago del alquiler; en el Reino Unido, existe un presupuesto público dedicado a comprar viviendas privadas vacías para ponerlas en alquiler social, y penalizaciones impuestas a los propietarios que mantengan voluntariamente vacías sus viviendas; en España, en un contexto de creciente precariedad (cada día se ejecutan alrededor de 300 desahucios, según la Plataforma de Afectados por la Hipoteca), el PP mantiene su apuesta por la el neoliberalismo más ortodoxo con la nueva legislación sobre alquileres. Una vuelta de tuerca más. Enric Llopis