Mucho que aprender del inmobiliario alemán

España copia de Alemania aspectos destructivos y regresivos, ignorando los que verdaderamente pueden inspirar para salir del agujero: un mercado inmobiliario más transparente, en el que especular es mucho más complicado y con gran espacio para la vivienda de alquiler. Unido a una justicia ágil, que funciona y es capaz de hacerse respetar, marca la diferencia radical con el desastre del ladrillo español.

En Alemania el piso tampoco se puede entregar a cambio de eliminar la deuda que originó. No hay dación en pago. Pero más allá de esta coincidencia se acaba la analogía: todo el contexto que ha dado lugar a la polémica en España, es decir una política económica irresponsable – el neocaciquismo del ladrillo de orígenes franquistas y que la democracia perpetuó- que favorece la construcción especulativa, y una población empujada a la compra y el endeudamiento, no se dan en Alemania. La dación en pago no existe, pero si el deudor ha devuelto una cantidad equivalente o superior a la que le habían prestado, la deuda se considera saldada.

Será un juez el encargado de decidirlo. Un juez en un país con una justicia ágil y operativa, sin la menor relación con la defectuosa tortuga judicial española. Otro importante matiz es que en Alemania existe la posibilidad de declaración de insolvencia privada.

Una persona natural puede declararse insolvente igual que una persona jurídica. La insolvencia personal establece para el insolvente la obligación de dedicar todos sus ingresos que superen el mínimo existencial para mantenerse, a pagar a sus acreedores y por un plazo máximo de siete años, pasado el cual la deuda se extingue y la persona puede volver a empezar. Así, la declaración de insolvencia de la persona natural, figura que no existe en España, no es ni una ruina ni una condena de por vida para el endeudado. Como máximo siete años de penuria.

La comparación resultará incomprensible sin atender a las diferencias de contexto. Que la condición del rescate de los bancos, es decir de asumir sus deudas con dinero público, sea no perdonar la deuda de sus clientes hipotecados y quebrados como resultado de la irresponsabilidad política y financiera, es algo que desafía el más elemental sentido de la decencia.

Ningún político alemán se atrevería a plantear algo tan descarado. Los bancos alemanes, que han sido grandes cómplices de muchos desmanes inmobiliarios en el extranjero, nunca financiarán en Alemania el 100% de un piso. Exigirán al comprador por lo menos el depósito del 20% o 30% de su valor. Y antes de dar un préstamo se examinarán los ingresos del solicitante: si la relación entre su salario y el pago hipotecario es desproporcionada el crédito se deniega o se exigirá más capital propio.

Igualmente incomparable es la situación del mercado inmobiliario en la que se coció el endeudamiento privado español. El mercado alemán es mucho más transparente y menos proclive a la especulación. Es más difícil que los precios de la propiedad y los alquileres se independicen de los datos fundamentales de la economía. Si vendes tu vivienda antes de diez años de haberla adquirido, su plusvalía te gravará. A diferencia de un país de alquileres caros y con poca oferta -lo que junto al dinero barato empujó al ciudadano a comprar vivienda- en Alemania hay tradicionalmente un mercado de alquiler asequible y un poder público que practica un equilibrio mucho más razonable que el español entre los derechos del inquilino y los del propietario rentista.

Cada ciudad publica anualmente su llamado “Mietspiegel”, el baremo de los precios medios de alquiler por metro cuadrado, con lo que se sabe enseguida si hay abuso. Los alquileres no pueden subirse por encima de ese baremo. Un truco de los propietarios para hacerlo, declarar unas “reformas” en la vivienda que justifiquen subidas, acaba de ser cortado de raíz en un barrio de Berlín particularmente especulativo (Prenzlauerberg), mediante la drástica decisión de prohibir tales reformas.

En Alemania hay, además, una amplia tradición de cooperativas de viviendas, construcción de viviendas sociales y de entidades mayoristas especializadas en el alquiler de viviendas. Por todo eso, la mayoría de los alemanes viven en viviendas de alquiler y no están obsesionados con el piso en propiedad característico de los españoles. La suma de eso con un estado de derecho que funciona y se hace respetar, es lo que marca la diferencia esencial con el primitivo y bárbaro panorama español.

Alemania es un país del que se pueden aprender muchas cosas en materia de buen gobierno. En Alemania hay otros mundos más allá de la precarización de minijobs, de la involución de las “reformas laborales” y de la prédica insensata de la austeridad que conduce al desastre a la Unión Europea.

Lamentablemente nuestra clase político-empresarial solo copia lo negativo y lo que fue pensado para una economía industrial-exportadora dotada de un robusto Estado social, muy diferente de la realidad española. Rafael Poch. La Vanguardia
Fuente: http://blogs.lavanguardia.com/berlin/?p=413