Berlín, París y California: tres modelos para poner freno a los alquileres. La crisis de vivienda es un creciente quebradero de cabeza en las capitales del mundo

Las medidas para frenar los precios del alquiler de la vivienda habitual han proliferado en los últimos años en varios puntos de Europa —con Berlín y París como casos más destacados— y del mundo —con el Estado de California al frente—. La capital alemana ensaya con su segunda normativa en cinco años para frenar el incremento de las rentas, con elevadas sanciones económicas para los propietarios que la incumplan. La capital francesa, una de las ciudades donde el alquiler es más caro, ha fijado una banda máxima en función de los barrios. Y California ha transitado un camino similar, hacia el control de precios, pero con un efecto indeseado: en los dos meses que transcurrieron hasta la entrada en vigor de la norma, los propietarios que se iban a ver afectados empezaron a desahuciar a inquilinos para hacer contratos nuevos.

Berlín: una subida máxima del 1,3% anual a partir de 2022
En junio del año pasado, el Parlamento regional de Berlín aprobó una ley casi revolucionaria destinada a frenar la especulación en las viviendas de alquiler. La ley, que entró en vigor el domingo pasado, congela durante cinco años el aumento de los alquileres y pone un techo máximo de 9,80 euros por metro cuadrado. La medida, que ha sido rechazada por los partidos de oposición —CDU (centroderecha), FDP (liberales) —ambos ven una grave invasión a la propiedad privada— y AfD (ultraderecha), afecta a los contratos de arriendo de unos 1,5 millones de viviendas en la capital alemana, donde el 85% de la población vive de alquiler. "La política tiene la responsabilidad de que las personas puedan permitirse un techo sobre sus cabezas", aseguró la responsable de Desarrollo Urbano de Berlín, Katrin Lompscher.

Le ley permite a los propietarios incrementar los precios en un 1,3% anual a partir de 2022 para incorporar la inflación esperada y todos los nuevos contratos —salvo algunas excepciones— deberán ceñirse a ella, con multas de hasta medio millón de euros para quienes las incumplan. La nueva norma no es, sin embargo, la primera medida que se adopta en Alemania para intentar poner fin a la especulación que reina en el país con los alquileres: hace cinco años, Berlín se convirtió en el primer Estado federado en aplicar la llamada "freno al precio del alquiler", una ley aprobada por el Bundestag y que tenía como fin poner freno al incremento del precio de los alquileres y a la creciente especulación inmobiliaria.

París: límites en 80 barrios
Con el precio de venta de vivienda superando ya los 10.000 euros por metro cuadrado, comprar piso es una quimera para buena parte de los residentes de París. De hecho, el 60% de los parisinos alquila como única alternativa posible. Pero tampoco esta opción sale barata en una ciudad con una carencia habitacional fuerte debido, en parte, al escaso espacio existente para construir más viviendas "intramuros". En una década, los alquileres en la capital francesa subieron hasta el 50%, lo que llevó al Gobierno del socialista de François Hollande a aprobar una ley en 2014 que permitía la limitación de los alquileres en zonas "tensas" —donde hay mucha más demanda que oferta, lo que dispara los precios— de grandes aglomeraciones como París o Lille. La justicia sin embargo frenó dicha ley en 2017, lo que según algunos estudios disparó otra vez los precios hasta en un 25%.

Una nueva normativa, la denominada ley Elan, ha vuelto a posibilitar de forma "experimental" el límite de los alquileres. París, que lo aplicó entre 2015 y 2017, lo vuelve a implementar desde el 1 de julio de 2019 —por un periodo de cuatro años— y Lille comenzará a hacerlo el próximo 1 de marzo. La limitación del alquiler, en las zonas donde es aplicable, aplica a los contratos de arrendamiento —nuevos o renovados— de una vivienda principal. Solo quedan excluidas las denominadas viviendas sociales, puesto que ya se benefician de precios especiales. Por ley, el alquiler no puede exceder más de 20% de un precio de referencia fijado cada año por decreto en base a una serie de criterios (como barrio, número de habitaciones de la vivienda y año de construcción de la misma), ni tampoco ser inferior en 30% a esa cifra. Según la alcaldía de París, en la capital estos alquileres limitados se aplican ya en 80 barrios reagrupados en 14 sectores geográficos.

Las multas para los propietarios que infrinjan los límites del alquiler van desde los 5.000 euros para las personas físicas a los 15.000 si se trata de una persona jurídica. Además, el prefecto puede demandar al propietario que devuelva al arrendatario el dinero de más recaudado.

California: 5% anual más inflación, con muchas excepciones
La crisis de la vivienda en California ha llevado al gobernador a declarar un "estado de emergencia" oficioso para hacer frente a sus efectos más visibles: decenas de miles de personas sin hogar vagando por las calles de las grandes ciudades y viviendo en coches y furgonetas. La primera verdadera medida de calado fue la ley AB1482, aprobada el año pasado y que supone un tímido control de la subida desaforada de alquileres. La ley limita las subidas de alquiler al 5% anual más la inflación y fija las causas para el desahucio de un inquilino. No es exactamente un límite al precio alquiler, sino más bien una ley de estabilización para evitar excesos. La ley deja exentos edificios con más de 15 años de antigüedad y a las casas cuyo propietario sea un particular, no una empresa. Se calcula que afecta a unos ocho millones de californianos.

Bajo la ley anterior, no había límite de lo que un propietario podía elevar el alquiler. Si la subida era menor del 10%, bastaba con avisar con 30 días de antelación. Si era mayor del 10%, tenía que avisar con 60 días. En algunas áreas y edificios concretos, los municipios podían imponer un control de alquiler que limitaba la subida al 5% y establecía una serie de "causas justas" para el desahucio. Lo que ha hecho la nueva ley estatal es básicamente ampliar esas protecciones a todo el Estado.

La nueva ley entró en vigor este año y caduca en una década. Sin embargo, su aprobación tuvo un efecto no deseado: se aprobó en septiembre pasado y se ratificó en octubre, tiempo más que suficiente para ordenar el desalojo dentro de los 60 días legales. Los propietarios que se iban a ver afectados empezaron a desahuciar a inquilinos para hacer contratos nuevos con el máximo precio de alquiler posible antes de que la ley entrara en vigor. Ante la posibilidad de que una ley diseñada para "estabilizar el mercado", ciudades como Los Ángeles dictaron ordenanzas para prohibir los desahucios sin causa justificada.

Ninguna de estas normas para frenar los síntomas de la crisis soluciona el factor principal que está estrangulando a la clase media, que es la falta de nuevas viviendas. Los constructores se encuentran con una oposición obstinada de los municipios a ceder suelo para construir apartamentos, ni siquiera cerca de grandes centros de trabajo o de transporte, porque los vecinos consideran que afea los tradicionales barrios de bungalós y perjudica el valor de sus casas. Así hay regiones como Los Ángeles en la que, con 10 millones de habitantes, el paisaje más habitual es el de una sola familia por parcela. En un Estado con 39 millones de habitantes, el tamaño de España y el PIB del Reino Unido, no hay sitio para nadie.